Vendere al valore reale non è una promessa. È un metodo, in 60 giorni.
La catena degli 8 passaggi
Perché un immobile si svende
- 1 Valutazione a sentimento Si parte da una valutazione costruita più per convincerti a firmare che sui dati reali del mercato: il prezzo di partenza è già sbagliato.
- 2 Annuncio parcheggiato L'immobile viene caricato sui portali e lasciato lì, senza nessun investimento reale in promozione.
- 3 Pochi giorni di vista Su un portale un annuncio appena pubblicato resta in cima per pochi giorni, poi scompare sepolto dai nuovi inserimenti.
- 4 Settimane, poche chiamate Passano le settimane e le chiamate che arrivano si contano sulle dita di una mano.
- 5 Primo ribasso Per rianimare l'interesse arriva un ribasso. Poi, se non basta, un altro.
- 6 Il segnale sbagliato Il ribasso non porta compratori nuovi in casa: dice solo a chi guardava già che sei disposto a trattare.
- 7 Trattativa in salita Chi si presenta ora tratta sapendo che sei lì da mesi, da una posizione di forza che non è la tua.
- 8 Sotto il valore reale Si chiude, alla fine, sotto il valore reale dell'immobile, dopo mesi che pesano.
Il ribasso non fa quello che pensi
Quanto viene visto il tuo annuncio
Dal giorno della pubblicazione la visibilità crolla, settimana dopo settimana.
Schema esplicativo del meccanismo, non un dato reale.
Il ribasso non porta compratori nuovi.
Dà soltanto un'informazione in più a chi guardava già l'annuncio:
“Sei disposto a trattare.”
IL METODO60GIORNI
I 6 passaggi
Il confronto
Come si fa di solito / come lavoro io
Caso 1
Venduto in 22 giorni, al 15% sopra la valutazione
Instagram Insights del post dedicato all'immobile.
Caso 2
Incarico in esclusiva, venduto in 20 giorni
La proprietaria stava valutando di affidare l'immobile a decine di agenzie in contemporanea. Il risultato più probabile: confusione sul mercato, un immobile percepito come "in svendita", e potere di trattativa che si sposta dall'altra parte del tavolo.
Ha scelto invece di darci l'incarico in esclusiva, per soli due mesi. In 20 giorni è arrivata una proposta perfettamente in linea con le sue aspettative: l'immobile era entrato a mercato con una presentazione fotografica di livello superiore, che ha alzato il valore percepito fin dal primo giorno e lo ha messo davanti esattamente al tipo di acquirente che lo stava cercando.
Sono Saverio Atalanti, agente immobiliare a Firenze e Prato, Keller Williams. Quello che hai appena letto è il metodo con cui lavoro su ogni immobile che seguo, non solo su quelli dei due casi che hai visto sopra.
Nessun incarico da firmare per parlarne. La prima cosa che facciamo insieme è la valutazione, con numeri veri.
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Quello che mi chiedono più spesso
Devo firmare qualcosa solo per parlarne?
No. La prima cosa che facciamo è la valutazione, con numeri veri. Da lì decidi tu se ha senso andare avanti.
Quanto costa lavorare con te?
La provvigione si paga sul prezzo di vendita. La domanda giusta non è quanto costa l'agente, è quanto ti fa incassare in più rispetto a come venderesti da solo o con un'altra agenzia.
Il mio immobile è già in vendita da mesi, cambia qualcosa?
Sì. Ricomincio dalla valutazione e dal prezzo di presentazione, perché spesso il problema nasce lì. Poi la stessa campagna che uso su un immobile nuovo, concentrata nelle settimane in cui conta.
Come si comincia?
Con una valutazione costruita sui dati reali delle compravendite chiuse in zona, non su una stima a sentimento. Da lì, decidi tu se ha senso andare avanti.